Продажа квартиры, на которую наложен арест судебными приставами, — сложный юридический процесс, но в определённых случаях это возможно. Ниже — подробное пошаговое объяснение, какие существуют способы, что говорит закон, какие риски и какие действия предпринимать.
🔹 1. Что значит «арест квартиры»?
Арест — это ограничение прав на распоряжение имуществом. Он налагается судебными приставами или по решению суда, например:
по долгам (кредитам, алиментам, налогам),
по искам (например, спор о собственности),
в рамках уголовного или гражданского дела.
➡️ Арест не позволяет продавать, дарить, менять, завещать имущество.
🔹 2. Почему нельзя просто продать арестованную квартиру?
Согласно статье 80 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», имущество должника может быть арестовано, что запрещает любые сделки с ним без согласия органа, наложившего арест.
Любая попытка продажи без снятия ареста — незаконна и сделка будет аннулирована по суду, а покупатель — пострадавшим лицом.
🔹 3. Какие есть законные способы продать квартиру с арестом?
✅ Вариант 1: Снятие ареста перед продажей
Самый безопасный и юридически чистый путь.
Что нужно сделать:
Узнать причину ареста:
Обратиться в ФССП (федеральную службу судебных приставов).
Проверить на сайте ФССП: https://fssp.gov.ru/
Получить копию исполнительного документа.
Погасить задолженность:
Как только долг погашен, пристав снимает арест (в течение 3–7 дней).
Получаете постановление о снятии ареста.
Зарегистрировать снятие ареста в Росреестре (через МФЦ).
Только после этого — вы можете продать квартиру.
✅ Вариант 2: Обратиться в суд для снятия ареста
Если вы не согласны с арестом (например, считаете, что квартира не может быть арестована или вы не должник), можно:
подать исковое заявление в суд об исключении квартиры из арестованного имущества;
в ходе разбирательства можно добиться снятия ареста, если:
квартира не принадлежит должнику (например, по дарственной);
это единственное жилье и не является предметом залога;
квартира приобретена до возникновения долга и на иные средства.
⏳ Срок — 1–3 месяца.
✅ Вариант 3: Продажа по согласию приставов (редкий случай)
Иногда пристав может дать согласие на продажу с условием, что средства от продажи пойдут на погашение долга.
Как это работает:
Покупатель готов купить квартиру, зная о долге.
Заключается согласие сторон: должник, покупатель, пристав.
Деньги делятся:
часть идет приставу на погашение долга (обычно сразу в день сделки),
остаток — бывшему владельцу.
‼️ Этот путь требует абсолютного доверия и прозрачности. Услуги нотариуса — обязательно.
🔹 4. Чем рискует покупатель квартиры с арестом?
Если арест не снят, покупатель может:
потерять и квартиру, и деньги (если сделка будет признана ничтожной);
долго и дорого судиться за компенсацию;
не зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
🔹 5. Как узнать, есть ли арест на квартире?
Заказать выписку из ЕГРН (через Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра).
Проверить на сайте ФССП — https://fssp.gov.ru/
Спросить у владельца документы — постановление об аресте, если он открыт.
🔹 6. Дополнительные советы
Работайте только с юристом или риелтором, опытным в таких сделках.
Не соглашайтесь на схемы «продать по доверенности», «оформим позже», «деньги в обход» — это уголовные риски.
Используйте эскроу-счета или нотариуса, если договоритесь с приставами о продаже.
🧾 Образец письма приставу о просьбе снять арест после погашения долга:
✅ В итоге: что делать прямо сейчас?
Проверь задолженность в ФССП.
Свяжись с приставом — узнай условия снятия ареста.
Реши — гасить долг, идти в суд, или договариваться о продаже через приставов.
Сними арест, только потом продавай.
Если хочешь, я могу помочь составить персональный план действий по твоей ситуации или подготовить документы. Напиши детали (сумма долга, кто собственник, тип ареста, объект недвижимости).
