Продажа квартиры, приобретённой с использованием материнского (семейного) капитала, регулируется особыми условиями, поскольку средства МСК предоставляются государством на улучшение жилищных условий семьи, в которой есть дети. При этом государство защищает права детей, и это оказывает большое влияние на процедуру продажи.
📌 Общие принципы
Если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, то по закону:
Квартира должна быть оформлена в общую долевую собственность родителей и всех детей (включая несовершеннолетних).
Продажа такой квартиры возможна только с разрешения органов опеки и попечительства, чтобы убедиться, что интересы детей не нарушаются.
Новый объект недвижимости, приобретаемый взамен, должен не ухудшать жилищные условия детей, а лучше — улучшать.
📑 Пошаговая инструкция по продаже квартиры, купленной с маткапиталом
Шаг 1: Проверка условий собственности
✅ Убедитесь, что:
Квартира оформлена в долевую собственность всех членов семьи.
Указаны доли детей (например, по ¼ на каждого, либо другой пропорции, но обязательно у каждого ребёнка должна быть доля).
Если этого не сделано, продажа невозможна до исправления ситуации (в судебном порядке или через нотариуса и Росреестр, если не истёк срок исковой давности).
Шаг 2: Получение разрешения от органов опеки и попечительства
Это ключевой шаг. Для получения разрешения нужно:
Что предоставить:
Паспорт родителя(-ей);
Свидетельства о рождении детей;
Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;
Документы на новое жильё, которое планируется приобрести (если покупка одновременно);
Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
Технический паспорт или план БТИ на обе квартиры;
Согласие второго родителя (если есть);
Письменное обязательство оформить новую квартиру в долевую собственность на всех членов семьи, включая детей.
Что проверяет опека:
Чтобы новое жильё не было хуже по условиям (площадь, санитарное состояние, инфраструктура).
Чтобы у детей не ухудшились жилищные условия — в первую очередь по количеству квадратных метров на человека.
Варианты:
Одновременная альтернативная сделка (продажа старой квартиры и покупка новой).
Временное предоставление детям иных равнозначных условий проживания (например, с родителями или в съёмной квартире) — в этом случае разрешение получить сложнее, но возможно.
Шаг 3: Альтернативная сделка или схема через счёт эскроу
Обычно продажа квартиры с маткапиталом делается через:
Альтернативную сделку:
Продаёте старую квартиру;
Одновременно покупаете новую;
Покупатель ваших квадратных метров переводит деньги напрямую продавцу новой квартиры;
Все сделки оформляются в один день через нотариуса или агентство.
Или через эскроу-счёт:
Деньги от продажи «замораживаются» в банке до момента оформления новой квартиры в собственность с долями на детей;
Только после этого банк перечисляет средства вам или продавцу новой квартиры.
Шаг 4: Оформление сделки
Порядок:
Заключение предварительного договора купли-продажи;
Регистрация сделки в Росреестре (через МФЦ или нотариуса);
Получение нового свидетельства о собственности;
Оформление долей детям (это обязательство исполняется в течение 6 месяцев, если не сделано сразу).
⚠️ Важно: если вы не оформите новые доли на детей, ПФР (или Соцфонд России с 2023 г.) может потребовать возврата материнского капитала.
Шаг 5: Отчёт перед органами опеки
После сделки вы должны:
Подтвердить, что куплена новая квартира;
Предоставить документы о регистрации права;
Подтвердить выделение долей детям.
❗ Возможные сложности
Опека может не дать разрешение, если:
Новая квартира меньше по площади;
Не соответствует санитарным или правовым нормам;
Оформляется не сразу на всех членов семьи.
Сделка может быть оспорена, если:
Не были выделены доли детям;
Были подделаны документы;
Не получено разрешение опеки.
📝 Что делать, если новая квартира ещё не выбрана?
В этом случае опека чаще всего отказывает, потому что не может оценить, куда переедут дети. Альтернатива:
Найти покупателя, готового ждать;
Заключить предварительный договор, оформить эскроу-счёт;
Или сначала купить новую квартиру на собственные средства или ипотеку, затем продать старую.
⚖️ Законодательная база
ФЗ № 256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
Семейный кодекс РФ, ст. 60 — защита прав ребёнка;
Гражданский кодекс РФ, ст. 292 — права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью;
Письмо Минобразования РФ от 27.07.2009 № 06-735 — о порядке согласования продажи имущества, приобретённого с маткапиталом.
✅ Вывод
Продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно, но только с соблюдением всех условий, особенно в части интересов детей. Основной и самый важный этап — это разрешение органов опеки, без него сделка будет признана недействительной.
Если хочешь, я могу:
Составить шаблон заявления в органы опеки;
Помочь рассчитать метраж «на человека»;
Подготовить список документов под твою ситуацию.
Хочешь?
