Расчёт налога с продажи квартиры в России зависит от множества факторов, включая:
срок владения недвижимостью,
статус продавца (физическое или юридическое лицо, резидент РФ или нерезидент),
кадастровую или договорную стоимость объекта,
применяемые налоговые вычеты,
наличие расходов, которые можно учесть.
Давай разберёмся поэтапно и максимально подробно.
1. Кто должен платить налог и когда?
Физическое лицо, продавшее квартиру, обязано уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если возник доход.
Ставка налога:
| Категория продавца | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Резидент РФ | 13% |
| Нерезидент РФ | 30% |
Резидентом считается лицо, находившееся в РФ более 183 дней в течение 12 месяцев подряд.
2. Нужно ли платить налог? Освобождение от налога
Налог не нужно платить, если:
а) Квартира была в собственности:
Более 3 лет – если вы получили квартиру:
по наследству;
по договору дарения от близкого родственника;
по договору приватизации;
по договору ренты.
Более 5 лет – если вы купили квартиру на основании:
договора купли-продажи;
участия в долевом строительстве;
инвестконтракта и т.д.
✅ С 2020 года применяется правило 3 лет, если квартира – единственное жильё, и вы владели ей хотя бы 3 года.
3. Если налог всё же нужно платить: как рассчитать?
Формула:
Налог = (Доход – Вычет или Расходы) × Ставка
Разберём каждую часть.
4. Доход с продажи квартиры
Это сумма, которую вы получили от покупателя. Обычно — цена, указанная в договоре купли-продажи.
Однако ФНС может пересчитать доход по кадастровой стоимости, если она выше.
Правило «70% кадастра» (с 2016 года):
Если цена продажи менее 70% от кадастровой стоимости, то доход для целей налогообложения считается как:
0,7 × Кадастровая стоимость на 1 января года продажи
✅ Пример:
Кадастр: 10 млн ₽ → 0,7 × 10 млн = 7 млн ₽
В договоре указано: 6 млн ₽
Для расчёта НДФЛ берут 7 млн ₽.
5. Что можно вычесть из дохода?
Есть два варианта:
а) Имущественный вычет — до 1 млн ₽
Если у вас нет документов о расходах на покупку квартиры, вы можете применить фиксированный вычет:
Доход – 1 000 000 ₽
📌 Применяется только к одному объекту в год, максимум — 1 млн ₽.
б) Расходы, подтверждённые документами
Если вы покупали квартиру ранее, можно уменьшить доход на расходы, подтверждённые документами:
Доход – сумма покупки
📑 Документы: договор купли-продажи, акт приёма-передачи, платежки, выписки из банка.
✅ Пример:
Продали за 5 млн ₽
Купили за 4 млн ₽
Налог с разницы: (5 – 4) × 13% = 130 000 ₽
6. Примеры расчётов
✅ Пример 1: Освобождён от налога
Купил в 2017 году за 3 млн ₽
Продал в 2023 году за 5 млн ₽
Владение более 5 лет → налог платить не нужно
✅ Пример 2: Срок менее 3 лет
Купил в 2022 году за 4 млн ₽
Продал в 2024 году за 5,5 млн ₽
Вы можете учесть расходы:
(5,5 – 4) × 13% = 195 000 ₽ налог
✅ Пример 3: Без документов о покупке
Получили в дар от дальнего родственника в 2023
Продали в 2024 за 3 млн ₽
Срок владения < 3 лет, вычет только 1 млн ₽
(3 – 1) × 13% = 260 000 ₽ налог
7. Как и когда платить налог?
Шаги:
Подать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за продажей
Оплатить налог — до 15 июля того же года
📌 Пример: продали в 2024 → подаёте 3-НДФЛ до 30.04.2025 и платите до 15.07.2025
8. Как подать декларацию?
Через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС: https://lkfl.nalog.ru
Через налоговую инспекцию лично
Через Госуслуги, если подключено
9. Как избежать ошибок:
Всегда уточняйте срок владения
Проверьте кадастровую стоимость
Сохраняйте все документы о покупке/расходах
При продаже по цене ниже кадастра — учтите правило 70%
Если хочешь — могу рассчитать налог для твоей конкретной ситуации. Напиши:
когда купил/получил квартиру;
как именно (купил, унаследовал, подарили и т.д.);
цену покупки и продажи;
кадастровую стоимость;
есть ли документы о расходах.
