Смена управляющей компании в многоквартирном доме — это довольно сложный процесс, который требует соблюдения множества процедур и нормативных актов. Процесс можно разделить на несколько этапов, начиная от того, что необходимо для принятия решения о смене управляющей компании, и заканчивая заключением договора с новой компанией.
Вот пошаговый развернутый план действий:
1. Инициатива собственников
Прежде всего, для того чтобы сменить управляющую компанию (УК), нужно, чтобы решение об этом было принято собственниками жилья в доме. Инициатором этого процесса может быть как сам дом, так и собственники определенной группы квартир. Это может быть вызвано недовольством качеством обслуживания или нарушениями в работе УК.
2. Проверка сроков контракта с текущей УК
У каждого многоквартирного дома есть свой договор с управляющей компанией, который заключается на срок, как правило, 1 год. Обычно в этом договоре прописаны условия, при которых возможна его расторжение. Это важно, потому что досрочное расторжение договора с УК по инициативе собственников может потребовать выполнения определенных условий, например, оплаты штрафных санкций. Расторгнуть договор с УК можно следующим образом:
Если срок контракта еще не истек, необходимо уведомить УК за определенный срок (обычно это 1 месяц).
Если срок контракта истек, можно без дополнительных условий инициировать смену.
3. Проведение собрания собственников
Собрание собственников — это основной момент, на котором принимается решение о смене управляющей компании. Собрание должно быть оформлено в соответствии с требованиями ЖК РФ. Для того чтобы решение было легитимным, на нем должно присутствовать достаточное количество собственников — не менее 50% голосов.
Что нужно для проведения собрания:
Протокол собрания, в котором должны быть отражены решения, принятые собственниками.
Решение о смене УК должно быть одобрено большинством собственников (согласно долям их собственности).
Порядок действий на собрании:
Уведомление собственников о дате, времени и повестке собрания (обычно за 10 дней до события).
На собрании должны быть рассмотрены вопросы о том, кто будет являться новой управляющей компанией.
Принятие решения большинством голосов (на собрании собственников подается предложение о смене УК, на котором должны быть указаны возможные кандидаты для новой компании).
4. Проведение голосования
Голосование может быть очным (при встрече) или заочным. Важно, чтобы решение было принято большинством, но также нужно учитывать, что голосование должно быть справедливым:
Важно провести анализ голосования и подсчет голосов, поскольку решение об изменении управляющей компании не всегда требует 100% согласия всех собственников, но часто бывает достаточно большинства.
5. Подготовка и подписание договора с новой УК
После того как собственники приняли решение о смене УК, необходимо заключить новый договор с новой управляющей компанией. В договоре должны быть четко прописаны права и обязанности УК и собственников, сроки, стоимость услуг и другие условия.
Важно убедиться, что новая УК имеет все необходимые лицензии, разрешения и квалификацию для управления многоквартирным домом.
6. Уведомление текущей УК и местных властей
После того как новый договор с УК заключен, необходимо уведомить старую управляющую компанию о расторжении договора. Это должно быть сделано в письменной форме с уведомлением. Также, как правило, уведомляют органы местного самоуправления, чтобы они были в курсе смены управляющей компании.
7. Передача документов и дел от старой УК новой
Когда договор с новой управляющей компанией вступит в силу, старая УК обязана передать все необходимые документы, связанные с обслуживанием дома (книги учёта, журналы, документы, акты и т. д.) новой УК.
8. Период перехода
В переходный период между старой и новой УК важно, чтобы не было перебоев в управлении домом. Необходимо заранее договориться о том, кто будет обеспечивать текущие нужды дома в этот период (например, если нужно проводить аварийные работы, решать вопросы по отоплению, вывозу мусора и так далее).
9. Контроль за работой новой УК
После того как новая УК вступит в свои права, важно следить за качеством работы, выполнять все обязательства, прописанные в договоре. Рекомендуется регулярно проводить собрания собственников для оценки работы УК и выявления проблемных вопросов, которые требуют корректировки.
10. Важные нюансы и документы
Некоторые моменты, которые нужно учитывать:
Документы для собрания: для правильного оформления собрания могут потребоваться определенные документы, такие как копии паспортов собственников, выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Легитимность решения: если собрание не было оформлено должным образом, то решение может быть оспорено в суде.
Качество новых УК: важно выбрать управляющую компанию, которая зарекомендовала себя хорошей репутацией, так как с ними будет работать весь дом.
Возможные проблемы:
Неправомерные действия со стороны старой управляющей компании, например, попытки препятствовать расторжению договора.
Наличие задолженности по оплате коммунальных услуг, которое может возникнуть из-за несоответствующих действий со стороны УК.
Технические проблемы при передаче управления домом.
Заключение
Смена управляющей компании — это процедура, требующая организованности и правильного подхода. Чтобы избежать проблем в будущем, важно заранее подготовиться, собрав информацию о потенциальных управляющих компаниях, а также тщательно соблюсти все юридические формальности.
