Продажа квартиры в ипотеке — процесс, который требует внимательности и соблюдения определённых юридических шагов. В отличие от продажи квартиры без обременений, здесь есть дополнительные сложности, связанные с наличием задолженности перед банком. Вот подробная инструкция, как продать квартиру в ипотеке.
1. Оценка остатка долга по ипотеке
Перед тем как начинать процесс продажи, нужно точно знать, сколько вы должны банку. Для этого обратитесь в свою кредитную организацию с просьбой предоставить актуальную информацию о задолженности.
Важно понимать, что если стоимость квартиры на рынке меньше остаточного долга, вы можете столкнуться с трудностью в продаже. В этом случае могут быть несколько вариантов:
Вы гасите разницу собственными средствами.
Продаёте квартиру за цену, которая покрывает долг, но из-за этого сумма будет недостаточной для покрытия остаточной задолженности.
2. Уведомление банка
Для того чтобы продать квартиру, нужно уведомить банк о своём намерении. Банк, в свою очередь, начнёт процесс оформления разрешения на продажу.
Разрешение банка — банк должен дать согласие на продажу квартиры, если она находится в залоге у него. Для этого вам нужно обратиться в отделение, где был оформлен кредит, с заявлением о намерении продать жильё.
Документы, которые могут понадобиться:
Паспорт гражданина РФ.
Договор ипотечного кредитования.
Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Копия паспорта квартиры.
Иные документы, которые потребует банк.
3. Выбор способа продажи
Есть несколько вариантов продажи квартиры, находящейся в ипотеке:
а) Продажа квартиры с погашением ипотеки
Если остаток долга не слишком велик, можно провести сделку, в которой средства от продажи пойдут на погашение ипотечного кредита.
Процесс продажи будет следующим:
Оценка квартиры. Для того чтобы продать недвижимость, вы должны точно понимать её рыночную стоимость. При этом важно помнить, что покупатель будет волноваться о вашем долге, поэтому он, скорее всего, захочет убедиться, что банк не заберёт квартиру после сделки.
Предварительный договор. В случае если покупатель согласен на сделку, подписывается предварительный договор, где прописано, что покупатель обязан произвести оплату в день сделки и погасить ипотечный долг.
Погашение долга. На момент продажи банк должен выдать вам справку о погашении долга, и в этот момент будет погашен основной долг. Банк также может запросить дополнительные документы для того, чтобы зарегистрировать сделку.
Нотариус и регистрация. Сделка может быть оформлена как через нотариуса, так и без него в зависимости от условий. После погашения долга банк снимает обременение с квартиры и передаёт все документы покупателю.
б) Продажа квартиры по частичной оплате долга
Если остаток долга не покрывается покупкой квартиры, вам придётся договориться с банком о погашении разницы. Возможно, банк согласится на рассрочку или снижение суммы долга.
в) Перекредитование или замена заемщика
Если вы хотите избежать потери квартиры, а покупатель не может покрыть долг, можно рассмотреть вариант перекредитования или замены заемщика. Банк может согласиться на изменение условий, если новые покупатели (или вы) предоставят дополнительные гарантии.
4. Работа с покупателем
Для покупателя процесс покупки квартиры с ипотекой несколько сложнее, потому что необходимо обеспечить обременение на имущество до тех пор, пока не будет снят долг. Важно заранее уведомить потенциального покупателя, что квартира в ипотеке и нужно учитывать этот фактор.
Банковская сделка. Покупатель должен быть готов к тому, что часть средств сразу пойдёт на закрытие ипотеки, а остаток — на передачу вам.
Составление договора купли-продажи. Договор должен учитывать погашение ипотеки и снятие обременения. Также покупатель может договориться с вами о том, чтобы деньги шли на ваш счёт, а затем вы заплатите долг.
5. Процесс погашения ипотеки через сделку
В день сделки покупатель передаёт вам деньги, и вы в свою очередь погашаете ипотечный долг.
Банк снимает обременение с квартиры.
Подписывается договор купли-продажи, и покупатель становится новым собственником.
6. Регистрация права собственности
После погашения ипотеки и заключения сделки необходимо зарегистрировать нового собственника в Росреестре. Регистрация права собственности покупателя завершает сделку. Банк обычно предоставляет выписку из ЕГРН, которая подтверждает снятие обременения.
7. Последующие шаги
Если вам не удалось покрыть остаток долга, важно продолжить работу с банком, чтобы избежать штрафов и других санкций.
Важные моменты:
Налоговые вопросы: Продажа квартиры в ипотеке облагается налогом на доходы физических лиц, если вы владели ею меньше 5 лет. Если же квартира была в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. Однако при расчёте нужно учитывать только разницу между стоимостью покупки и продажи.
Обременение: Квартира не может быть продана без снятия обременения, то есть все обязательства перед банком должны быть исполнены.
Продажа квартиры в ипотеке — сложный процесс, но, следуя всем шагам, можно успешно завершить сделку.
