что значит кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры — это определённая государственными органами оценка стоимости недвижимого имущества (в том числе квартир), которая используется для целей налогообложения, регистрации прав на недвижимость и других юридических процедур. Важной особенностью кадастровой стоимости является то, что она устанавливается не на основе рыночной стоимости недвижимости, а по определённым правилам и методикам, которые регулируются государством.

1. Как определяется кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость определяется с использованием государственной системы оценки недвижимости. Она не является произвольной и всегда имеет чёткие методологические основы. Этот процесс включает несколько этапов:

Сбор и анализ данных: Для определения кадастровой стоимости учитываются характеристики недвижимости, такие как: местоположение (район, улица), площадь, этаж, год постройки, наличие инфраструктуры (магазины, транспорт, школы), а также другие факторы, которые могут повлиять на её стоимость.
Оценка на основе методов: Кадастровая стоимость рассчитывается с использованием одной из трёх основных методов:
1. Сравнительный метод — это метод, при котором стоимость объекта недвижимости оценивается на основе анализа цен продажи аналогичных объектов. Важно, чтобы аналогичные квартиры были расположены в том же районе и имели схожие характеристики.
2. Доходный метод — применяется, если квартира сдается в аренду. В этом случае учитывается доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду, и капитализируется в стоимость квартиры.
3. Костный метод — используется, если квартира — это часть здания, которое только что построено или в процессе строительства. Он включает расчёт стоимости строительства с учётом износа объекта.
Корректировки и индексирование: Иногда кадастровая стоимость корректируется в зависимости от изменений на рынке недвижимости или инфляции. Это также влияет на её ежегодное пересмотрение и актуализацию.

2. Что влияет на кадастровую стоимость квартиры?

Местоположение: Район, в котором расположена квартира, играет ключевую роль. Чем более престижный или развивающийся район, тем выше кадастровая стоимость. Также большое значение имеет близость к важным объектам инфраструктуры (школы, больницы, транспорт).
Площадь квартиры: Чем больше площадь квартиры, тем выше её кадастровая стоимость. Это важный фактор, который напрямую влияет на итоговую оценку.
Этажность: Этаж, на котором находится квартира, также учитывается. Квартиры на последних и первых этажах могут оцениваться ниже, чем квартиры, расположенные на среднем этаже.
Возраст здания и техническое состояние: Кадастровая стоимость может зависеть от возраста дома и его состояния. Старые здания могут иметь меньшую стоимость, особенно если они требуют капитального ремонта.
Наличие удобств: Влияние оказывают также различные особенности квартиры, такие как наличие лифта, балкона, ремонта, систем отопления и кондиционирования, а также другие элементы, влияющие на её комфорт и удобство.
Транспортная доступность: Чем проще добраться до квартиры, тем выше её стоимость. Наличие хороших транспортных связей или близость к крупным транспортным узлам может существенно увеличить кадастровую стоимость.

3. Как влияет кадастровая стоимость на владельцев квартиры?

Налог на имущество: Кадастровая стоимость является основой для расчёта налога на имущество. Владелец квартиры обязан уплачивать налог, исходя из её кадастровой стоимости. Процесс налогового расчёта осуществляется по формуле:
$Налог = Кадастровая стоимость \times Налоговая ставка$
Налоговые ставки могут варьироваться в зависимости от региона, так как местные власти имеют право устанавливать свои ставки.
Приватизация и сделки с недвижимостью: Кадастровая стоимость также может использоваться в качестве ориентира при приватизации, аренде или купле-продаже квартиры. Например, при расчёте стоимости аренды недвижимости, стороны могут учитывать кадастровую стоимость как ориентир для определения рыночной цены.
Текущая актуальность: Кадастровая стоимость может обновляться каждый год или через несколько лет в зависимости от изменений в законодательстве или на рынке недвижимости. Пересмотр кадастровой стоимости может привести к увеличению или уменьшению суммы налога на имущество.

4. Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры?

Есть несколько способов узнать кадастровую стоимость своей квартиры:

Через сайт Росреестра: На официальном сайте Росреестра можно получить информацию о кадастровой стоимости квартиры, введя её кадастровый номер или адрес.
Через кадастровую карту: Также существует онлайн-кадастровая карта, где можно найти информацию о стоимости недвижимости по конкретным адресам.
Через запрос в МФЦ или органы Росреестра: Можно подать запрос в многофункциональный центр (МФЦ) или в органы, занимающиеся кадастровыми записями.

5. Как уменьшить кадастровую стоимость?

Если кадастровая стоимость квартиры кажется владельцу слишком высокой, он может подать заявление с просьбой о её пересмотре. Это называется оспариванием кадастровой стоимости. Для этого нужно:

Провести независимую оценку: Оценщик может провести анализ рыночной стоимости квартиры и предоставить результаты в качестве аргумента для снижения кадастровой стоимости.
Обратиться в комиссию: При несогласии с результатами независимой оценки, можно подать заявление в специальную комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости.
Судебный процесс: В случае, если комиссия не удовлетворила просьбу, можно обратиться в суд.

6. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется по фактическим сделкам купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, кадастровая стоимость ориентирована на объективные показатели и использует усреднённые данные. Рыночная стоимость может значительно отличаться от кадастровой, особенно если недвижимость находится в высокоценимой или в перспективной зоне для инвестиций.

Кадастровая стоимость служит скорее как инструмент для государственных нужд (налогообложение, учет недвижимости), а рыночная стоимость определяется на основе спроса и предложения на конкретном рынке в конкретный момент времени.

7. Преимущества и недостатки кадастровой стоимости

Преимущества:

Прозрачность: Кадастровая стоимость рассчитывается по чётким правилам, что делает процесс более предсказуемым и прозрачным.
Объективность: Методы оценки, хотя и не всегда точные, стремятся быть максимально объективными.
Регулирование: Это инструмент для контроля и стабилизации рынка недвижимости, который помогает избежать спекуляций.

Недостатки:

Не всегда отражает реальную рыночную цену: В некоторых случаях кадастровая стоимость может сильно отличаться от рыночной.
Зависимость от кадастровой оценки: Невозможность изменить кадастровую стоимость без официальных процедур может стать проблемой для владельцев недвижимости, особенно если её оценка завышена.

В целом, кадастровая стоимость квартиры — это важный показатель для налоговых и юридических целей, который имеет свои особенности и процедуры определения.